Inkomstkrav för hyresrätt: två metoder, olika svar

Det finns inget gemensamt inkomstkrav för alla svenska hyresrätter. Hyresvärdar kan använda olika beräkningsmetoder, godkänna olika inkomstslag och ställa egna krav på ekonomisk historik. Kraven får däremot inte tillämpas på ett diskriminerande sätt.

I Bojakts aktuella ögonblicksbild finns 19 929 lediga bostäder på 1 219 orter. Av dessa är 8 818 förstahandsannonser, vilket motsvarar 44 procent av utbudet. Resterande 11 111 annonser är andrahandsuthyrning, motsvarande 56 procent.

Inkomstkravet är inte samma sak som att ha råd

Ett inkomstkrav är hyresvärdens villkor för att godkänna en sökande. Det är inte en fullständig hushållsbudget och säger inte hur stora utgifter du faktiskt har för exempelvis resor, lån, barn eller andra åtaganden.

Boverket beskriver att fastighetsägare och bostadsföretag har stor frihet att bestämma sina uthyrningsvillkor. Det finns inte heller gemensamma villkor för alla bostadsköer och hyresvärdar.

Tregångersregeln utgår från bruttoinkomsten

Tregångersregeln innebär att bruttoinkomsten, alltså inkomsten före skatt, ska vara minst tre gånger månadshyran. Bland de lediga förstahandsannonserna är medianhyran 8 754 kr. Med denna regel krävs då 26 262 kr i bruttoinkomst per månad.

Tregångersregeln: hyran multipliceras med tre och jämförs med den bruttoinkomst som hyresvärden godkänner.

Regeln tar normalt inte hänsyn till hur mycket skatt du betalar eller vilka andra kostnader hushållet har. Två personer med samma bruttoinkomst kan därför ha olika ekonomiskt utrymme trots att båda klarar gränsen.

Levnadsstandardmetoden räknar från andra hållet

Levnadsstandardmetoden utgår i stället från hur mycket pengar hushållet ska ha kvar när hyran är betald. Beräkningen görs med nettoinkomst, alltså pengar efter skatt.

För en ensamstående vuxen används 6 243 kr som belopp att ha kvar efter hyran. Med medianhyran för dagens lediga förstahandsannonser innebär det ett krav på 14 997 kr i nettoinkomst per månad.

När två personer söker tillsammans är beloppet som ska finnas kvar efter hyran 10 314 kr. Hyresvärden kan då bedöma hushållets sammanlagda godkända nettoinkomst, men villkoren varierar mellan annonser.

Levnadsstandardmetoden: hyran dras från nettoinkomsten och det återstående beloppet jämförs med hyresvärdens nivå för hushållet.

Samma bostad kan ge olika besked

Metoderna mäter olika saker. Tregångersregeln jämför hyran med inkomsten före skatt. Levnadsstandardmetoden bedömer vad som återstår efter skatt och hyra. Hushållets storlek får därför större betydelse i levnadsstandardmetoden.

• Brutto eller netto: kontrollera vilken inkomst annonsen utgår från.

• Egen inkomst eller hushållets: se om inkomster får räknas samman när ni söker gemensamt.

• Godkända inkomstslag: ta reda på vilka anställningsformer, ersättningar och andra inkomster som får räknas med.

Kontrollera därför vilken metod som används i den aktuella annonsen. Se också om kravet gäller din egen inkomst eller hushållets sammanlagda inkomst och vilka underlag som ska lämnas.

Hyran avgör hur högt kravet blir

Medianen visar mitten av utbudet, men variationen är betydande. Bland dagens lediga förstahandsannonser ligger den nedre kvartilen på 7 038 kr. En fjärdedel av annonserna har lägre hyra. Den övre kvartilen är 10 435 kr, och en fjärdedel har högre hyra.

Att söka bland bostäder med lägre hyra sänker därmed både gränsen enligt tregångersregeln och den nettoinkomst som levnadsstandardmetoden kräver. Medianhyran i hela det aktuella utbudet, inklusive andrahandsannonser, är 9 068 kr.

Medianlönen klarar många annonser – men inte hela prövningen

I Bojakts jämförelse används SCB:s medianlön på 38 300 kr, som avser 2024 och är den senaste officiella siffran. Med den inkomsten släpper tregångersregeln igenom 90 procent av de lediga förstahandsannonserna.

Det betyder inte att den sökande automatiskt blir godkänd. Hyresvärden kan även granska inkomstens varaktighet, ekonomisk historik, boendereferenser och andra villkor i uthyrningspolicyn.

Betalningsanmärkning och aktuell skuld är olika saker

En betalningsanmärkning är en uppgift hos ett kreditupplysningsföretag om en tidigare betalningsförsummelse. En skuld är själva betalningskravet. Det är därför möjligt att ha en betalningsanmärkning trots att skulden har betalats.

Integritetsskyddsmyndigheten förklarar att en betalningsanmärkning registreras av kreditupplysningsföretag och kan finnas kvar även om skulden betalas efter att betalningsskyldigheten har fastställts.

Hyresvärdar kan bedöma betalningsanmärkningar och skulder på olika sätt. En del nekar sökande med sådana uppgifter, medan andra gör en individuell prövning. Hyresskulder och tidigare problem med hyresbetalningar kan väga tyngre än andra typer av skulder eftersom de har direkt koppling till boendet.

Ta reda på vad hyresvärden vill bedöma

• Om kravet gäller alla betalningsanmärkningar eller främst sådana som rör boendet.

• Om en betald skuld bedöms annorlunda än en skuld som fortfarande är aktuell.

• Om hyresvärden gör en individuell bedömning av orsaken och den nuvarande ekonomin.

• Vilka handlingar som kan styrka att skulden är reglerad eller att en betalningsplan följs.

En borgensman är en extra säkerhet, inte en rättighet

En borgensman åtar sig att betala om hyresgästen inte fullgör sina betalningsskyldigheter enligt borgensåtagandet. Det kan ge hyresvärden extra säkerhet, men hyresvärden behöver inte godta en borgensman som ersättning för inkomstkravet.

Om borgensman accepteras kan även den personens ekonomi och betalningsförmåga kontrolleras. Be om skriftligt besked om vilka villkor som gäller innan ni lämnar personuppgifter och underlag.

En kommunal hyresgaranti är en annan form av borgensåtagande. Den kan användas för hushåll som bedöms kunna betala hyran men ändå har svårt att bli godkända. Tillgången och villkoren varierar mellan kommuner.

Kötid och ekonomiska krav är separata hinder

En bra köplats innebär inte att inkomstkravet försvinner. På motsvarande sätt ger en godkänd inkomst ingen förtur i en kö. Först behöver du vara aktuell enligt hyresvärdens förmedlingsprincip, därefter behöver du klara villkoren för kontraktet.

Bland de lediga förstahandsbostäderna hos Bojakt finns 2 073 bostäder utan krav på kötid. Det betyder att samlade ködagar inte är villkoret för just dessa annonser. Krav på inkomst, ekonomisk historik och referenser kan ändå finnas.

Kraven måste tillämpas utan diskriminering

Hyresvärden får bestämma hur bostäder ska förmedlas och vilka ekonomiska kriterier som ska användas, men får inte välja bort sökande av skäl som har samband med en diskrimineringsgrund. Även ett till synes neutralt krav kan vara problematiskt om det missgynnar en skyddad grupp utan att vara lämpligt och nödvändigt.

Diskrimineringsombudsmannen beskriver att hyresvärdar får ha egna uthyrningskriterier så länge urvalet och kraven inte innebär diskriminering.

Så läser du villkoren före en ansökan

1. Identifiera om inkomsten bedöms med tregångersregeln, levnadsstandardmetoden eller en individuell prövning.

2. Kontrollera om beloppen avser bruttoinkomst eller nettoinkomst.

3. Läs vilka inkomstslag och anställningsformer som godtas.

4. Se om hushållets inkomster får räknas samman och om båda behöver stå på kontraktet.

5. Läs villkoren för betalningsanmärkningar, skulder och tidigare hyresskulder.

6. Fråga om individuell bedömning, borgensman eller kommunal hyresgaranti kan godtas när grundkravet inte uppfylls.

Det viktigaste är att skilja mellan metoderna och läsa den aktuella annonsens villkor. En inkomst kan räcka enligt tregångersregeln men bedömas annorlunda med levnadsstandardmetoden, samtidigt som kötid, skulder, betalningsanmärkningar och borgensman prövas var för sig.